Областная целевая программа от 21.10.1997 N 13/97-НА
"Свой дом" на период до 2001 года"
(утв. решением Мособлдумы от 24.09.1997 N 7/145)
(вместе с "Программой первоочередных проектных, научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ по реализации Областной целевой программы "Свой дом" на период до 2001 года",
"Перечнем важнейших нормативных документов по малоэтажному строительству",
"Программой развития мощностей по выпуску строительных материалов и изделий с низкой стоимостью и высокими теплотехническими показателями по реализации Областной целевой программы "Свой дом" на период до 2001 года",
"Предложениями администраций городов и районов Московской области по вводу жилья в соответствии с Областной целевой программой "Свой дом" на период до 2001 года")

В целях ускорения решения жилищной проблемы, эффективного проведения жилищной реформы в современных экономических условиях, повышения ее социальной направленности постановлением Правительства Российской Федерации от 20.06.93 N 595 "О государственной целевой программе "Жилище" одобрена Государственная целевая программа "Жилище".

В соответствии с положениями и требованиями указанной программы в ее развитие разработана областная целевая программа "Жилище" на период до 2000 года, которая была рассмотрена и одобрена Правительством Московской области. Осуществление мероприятий, намеченных областной целевой программой "Жилище" на период до 2000 года позволили уже в 1994 году ввести 1892 тыс. кв. м жилья и приостановить падение объемов жилищного строительства в Московской области.

В 1995 году ввод жилья составил 2 млн. 334 тыс. кв. м общей площади с ростом к уровню 1994 года - 123%, в том числе индивидуального - 835 тыс. кв. м. Наметившиеся тенденции роста объема жилищного строительства прослеживались в 1996 году и первые месяцы текущего года.

Необходимо отметить, что первый этап реализации областной целевой программы "Жилище" на период до 2000 года выполнен в полном объеме. Анализ выполнения программы показал правильность выбора стратегии и эффективность предусмотренных направлений жилищной реформы, что позволило полностью или частично решить ряд поставленных задач.

За последние годы уменьшилось число семей, стоящих на очереди на улучшение жилищных условий, повысилась норма обеспеченности жильем до 19,1 кв. м на человека.

Федеральной целевой программой "Жилище" предусмотрено, что преобладающим типом жилищного строительства на ближайшую перспективу должна стать малоэтажная застройка.

Структуру жилых зданий по этажности можно представить как:

В 5-10- этажных домах предлагается разместить 30-35% жилого фонда.

При такой структуре жилищного строительства обеспечивается наиболее комфортное расселение населения, а также привлечение жителей области к решению жилищной проблемы.

Жилые дома секционного типа в 3-4 этажа и многоэтажные в 9-10 этажном исполнении предполагается строить в основном на базе ОКПД, для реализации муниципальных программ, квартиры в которых будут предоставляться, как правило, бесплатно.

Что касается коттеджей и усадебной застройки и сблокированных 2-4-этажных домов, то строительство их предполагается осуществлять из кирпича, монолита на базе деревянного каркаса, а также новых строительных материалов, выпускаемых на основе прогрессивных энерго- и ресурсосберегающих технологий.

По мере модернизации и реконструкции производственной базы домостроительных комбинатов они будут подключаться к реализации Областной целевой программы "Свой дом" на период до 2001 года (далее - Программа). Следует отметить, что АО "Жуковский ДСК", ЗАО "Подольский ДСК", АО "Коломенский ДСК", АО "Седо" г. Серпухов в соответствии с Программой завершат эту работу в 1998 году, а домостроительный комбинат АО "Рузский дом" п. Тучково в настоящее время уже освоил технологию малоэтажного домостроения и на Всероссийском конкурсе по малоэтажной застройке занял первое место.

Намечаемая структура жилищного строительства на ближайшие годы обеспечит возможность наиболее эффективно с наименьшими затратами осуществлять жилищное строительство.

В настоящее время малоэтажное строительство характеризуется недостаточной обеспеченностью инженерной инфраструктурой, что видно из таблицы 1.

Особенно остро стоят вопросы очистки сточных вод.

В рамках Областной целевой программы "Жилище" на период до 2000 года разработаны подпрограммы "Ресурсо- и энергосбережения в строительстве" и "Локальные системы жизнеобеспечения", которые предусматривают установку приборов учета, современную запорную арматуру, применение эффективных ограждающих конструкций, локальных установок жизнеобеспечения, в том числе и в малоэтажном домостроении.

Вместе с тем дальнейшее сокращение бюджетных инвестиций и доходов населения сделали жилье недоступным для широкого круга людей.

Новым этапом в реализации программы "Жилище", в деле дальнейшего наращивания объемов жилищного строительства стали Указ Президента Российской Федерации от 23.03.96 N 420 "О разработке федеральной целевой программы "Свой дом" и постановление Правительства Российской Федерации от 27.06.96 N 753 "О федеральной целевой программе "Свой дом".

В указанных документах отмечается, что дальнейшее улучшение дел с вводом жилья может наметиться лишь при существенном увеличении объемов индивидуального жилищного строительства, доступного по цене широким слоям населения, и организации долгосрочного кредитования.

На новом этапе реализации программы на первый план должны выйти потребительские качества жилья, энерго- и ресурсосбережение, функциональные удобства проживания, эстетические и экологические требования. Особое внимание должно быть уделено созданию мощностей по выпуску высокоэффективных материалов и конструкций, изделий и развитию финансово - кредитной системы. Финансово - кредитный механизм программы должен предусматривать комплексное использование бюджетных средств, банковских кредитных ресурсов и собственных сбережений граждан, сочетание которых дает возможность семье в короткие сроки построить или приобрести индивидуальный жилой дом. На основе указанных требований сформирована настоящая Областная целевая программа "Свой дом" на период до 2001 года как новый этап реализации программы "Жилище".

Московская область - один из густонаселенных регионов страны. Недостаточная обеспеченность жильем малоимущих создает серьезные социальные проблемы, поэтому Программа является актуальной и своевременной.

Главной целью Программы является создание организационных, правовых и финансовых предпосылок для ускоренного решения жилищной проблемы, обеспечение всех категорий граждан доступным жильем, выделение земельных участков площадью 12 соток под строительство жилого дома, стоимость 1 кв. м общей площади не должна превышать средний двухмесячный денежный доход на душу населения Московской области. Программой намечены пути и методы развития механизмов субсидирования, льготного налогообложения и долгосрочного кредитования.

Для достижения главной цели настоящей Программы предстоит решить следующие задачи:

- разработка и применение механизма долгосрочного кредитования застройщиков на срок от 10 до 25 лет;

- обобщение и использование опыта, накопленного в различных регионах Российской Федерации, по привлечению средств населения для строительства жилья;

- развитие малоэтажного жилищного строительства с переходом от типового проектирования домов к созданию открытой архитектурно - строительной системы на основе унификации конструктивных элементов;

- создание прогрессивных типов малоэтажных домов из унифицированных индустриальных конструкций, отвечающих требованиям открытой системы строительства, с использованием строительных материалов на основе местных сырьевых ресурсов;

- развитие производства строительных материалов и конструкций, применение которых обеспечит снижение стоимости строительства при создании должного комфорта в возводимых домах;

- выделение из бюджетов различного уровня средств для финансирования социальной и инженерной инфраструктуры при малоэтажной и коттеджной жилой застройке;

- создание и внедрение новых эффективных теплоизоляционных материалов с улучшенными санитарно - гигиеническими характеристиками, плитных облицовочных материалов для многослойных элементов стен, перекрытий и покрытий;

- разработка нормативно - правовых актов Московской области, предусматривающих расширение прав в вопросах развития малоэтажного строительства и льгот юридическим и физическим лицам по кредитованию и уплате налогов на имущество.

Учитывая актуальность развития массового малоэтажного строительства индивидуальных домов в Московской области, разработана система мероприятий, обеспечивающих четкую координацию конкретных решений финансовых, социальных, экономических и технических аспектов Программы. Разнохарактерность мероприятий требует отнесения ее к среднесрочным и охватывает период с 1997 года по 2000 год включительно. Этот период целесообразно разделить на три этапа, соответствующих последовательности развития намечаемых мероприятий.

I этап (1997-1998 годы) - создание нормативно - правовой базы, финансово - кредитного механизма, организационных структур, внедрение прогрессивных архитектурно - строительных систем, организация демонстрационных зон пилотного строительства, ввод в эксплуатацию не менее 20% доступного жилья от общего объема индивидуального жилищного строительства.

На этом этапе реализации Программы намечено организовать демонстрационные зоны пилотного малоэтажного жилищного строительства в г. Одинцово, Наро - Фоминск, Павловский - Посад, Солнечногорск, Лыткарино. На указанных площадках будет отрабатываться финансово - кредитный механизм Программы, проектные и архитектурно - конструктивные решения, направления развития баз стройиндустрии.

Предложения администраций городов и районов Московской области по объему ввода жилья в соответствии с областной целевой программой "Свой дом" на период до 2001 года указаны в приложении 1.

II этап (1998-1999 годы) - совершенствование правового и финансово - кредитного механизмов, разработка и освоение производства малоэтажных жилых зданий на основе открытий архитектурно - строительной системы жилищного строительства, ввод в эксплуатацию массового доступного жилья: в 1998 году - 60%, 1999 году - 70% общего объема индивидуального жилищного строительства.

III этап (1999-2000 годы) - массовое строительство индивидуальных малоэтажных доступных по цене домов во всех районах Московской области с вводом в эксплуатацию в 2000 году не менее 80% общего объема индивидуального жилищного строительства.

Система взаимоувязанных мероприятий, обеспечивающих реализацию поставленной цели Программы и решение ее задач, включает осуществление проектных, научно - исследовательских и опытно - конструкторских работ (приложение 2), разработку и предложения по нормативному и правовому обеспечению решения целевых задач (приложение 3), а также строительство важнейших объектов по производству строительных материалов и конструкций (приложение 4).

Обеспечение строительной техникой подрядных организаций намечено осуществить за счет организации лизинговой компании в соответствии с решением коллегии Мособлархстроя от 15.10.95 за счет кредитов финансово - банковских структур (приложение 5).

В результате реализации мероприятий Программы на рынок жилья должна поступить конкурентоспособная продукция, отличающаяся низкой себестоимостью и доступной ценой.

Программа исходит из того, что в Московской области будут создаваться правовые и экономические основы для широкого развития индивидуального строительства с бесплатным выделением земель под застройку по действующим областным нормам, а также сооружением за счет областного и местных бюджетов инженерной первичной инфраструктуры.

При разработке Программы учитывалось, что ее реализация будет осуществляться в условиях значительного дефицита федерального, областного и местного бюджетов. В связи с этим объем бюджетных средств предусмотрен в границах необходимого минимума и будет расходоваться только на проведение научно - исследовательских и опытно - конструкторских работ, разработку нормативных документов областного уровня, строительство пилотных объектов и на кредитование застройщиков.

В рамках настоящей Программы в перечень важнейших строек по выпуску строительных материалов, изделий и конструкций, подлежащих финансированию в 1997-1998 годах, включены 27 объектов. Определены приоритетные направления и организации, техническое перевооружение и модернизация которых позволят создать конкурентоспособную продукцию. Это организации по производству эффективных теплоизоляционных и стеновых материалов, полимерных и кровельных материалов, высококачественных столярных изделий и стеклопакетов, оборудования для промышленности строительных материалов и строительной индустрии.

На развитие производственной базы на период реализации Программы предусматривается 261690 млн. руб. За счет средств федерального бюджета финансируются наиболее эффективные инвестиционные проекты на конкурсной основе, введенные в федеральную целевую программу "Свой дом".

Организация производства местных строительных материалов будет осуществляться за счет внебюджетных источников финансирования: средств организаций, вложений частного капитала, кредитов финансово - банковских структур. Для развития производственной базы Программой также предусмотрено использование кредитов Международного банка реконструкции и развития, инвестиций других иностранных банков, получаемых по линии межправительственных соглашений, а также средств международных финансовых организаций.

Распределение средств по объемам и источникам финансирования на развитие базы домостроения представлено в приложении 4.

На первом этапе реализации Программы инвестиции в первую очередь будут направляться на финансирование демонстрационных зон пилотного малоэтажного жилищного строительства в г. Одинцово, Наро - Фоминск, Павловский Посад, Солнечногорск, Лыткарино.

Механизм реализации Программы включает финансово - кредитную и организационную базы решения проблемы развития малоэтажного строительства.

Финансово - кредитная база предусматривает комплексное использование собственных сбережений граждан, бюджетных, внебюджетных средств и банковских кредитных ресурсов.

Организационная база предусматривает добровольное объединение организационных, производственных и финансовых возможностей всех субъектов процесса производства и строительства индивидуальных домов с учетом интересов участников.

Финансово - кредитный механизм реализации Программы сформирован с целью повышения доступности приобретения жилья для всех категорий граждан и в первую очередь для лиц, которые способны частично использовать собственные средства или привлекать кредитные ресурсы на строительство или иные формы приобретения частного жилья. Финансово - кредитный механизм Программы предусматривает комплексное использование для этих целей различных финансовых источников: собственных средств граждан, бюджетных средств (на возвратной и безвозмездной основах), кредитных ресурсов коммерческих банков. Уполномоченными банками по реализации Программы в соответствии с постановлением Правительства Московской области являются Уникомбанк, Сбербанк и банк "Возрождение".

Обеспечение жильем граждан предполагает использование ими различных источников средств для приобретения жилья: средств от продажи уже имеющегося в их собственности жилья (например, полученного в результате бесплатной приватизации) или другой недвижимости; из денежных сбережений; накопленных средств на вкладах в банке, в частности на жилищных вкладах; безвозмездных субсидий государства; банковских кредитов, возвращаемых из текущих доходов.

При этом следует выделить две основные группы граждан - покупателей жилья:

а) граждане, признанные в официальном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий (очередники на получение жилья);

б) граждане, желающие улучшить жилищные условия, но не являющиеся очередниками.

В зависимости от их материального состояния, стабильности получения доходов, наличия жилья в собственности возможны варианты финансирования приобретения жилья, сочетающие самые различные источники средств.

В качестве основных, которые наиболее часто встречаются на практике, можно условно выделить следующие варианты:

1. Гражданин, нуждающийся в улучшении жилищных условий и имеющий право на безвозмездную субсидию (в размере от 5 до 70% стоимости жилья по социальной норме), сможет реально получить ее при наличии средств, необходимых на оплату оставшейся части жилья. При отсутствии у него собственных денежных сбережений и жилья в собственности ему может быть представлена возможность накопить средства в банке на жилищном вкладе с последующей выдачей жилищного кредита (в размере не более 70% от стоимости приобретаемого жилья), что позволит мобилизовать недостающие для оплаты жилья деньги. В то же время следует иметь в виду, что гражданин получит кредит только при условии его соответствия банковским критериям платежеспособности, т.е. расчет размера предоставляемого кредита будет исходить из предположения возможности заемщика осуществлять ежемесячные платежи по кредиту в сумме не более 1/3 совокупного семейного дохода заемщика.

2. Достаточно распространенной формой будет сочетание получения безвозмездной субсидии с собственными денежными средствами гражданина и средствами от продажи находящегося в его собственности жилья. В случае нехватки этих средств может быть привлечен жилищный кредит банка на условиях соответствующей платежеспособности заемщика и обеспеченности кредита залогом.

3. Приобретение жилья неочередником полностью финансируется за счет аккумулированных им собственных и заемных средств. При этом широкое распространение может получить схема финансирования с использованием жилищных сберегательных вкладов (или приобретение жилищных сертификатов, облигаций жилищных займов) в качестве инструмента накопления первоначального взноса, необходимого для получения жилищного кредита. Размер первоначального взноса не может быть менее 30%.

4. Перспективный механизм инвестирования жилищного строительства отработан серпуховскими строителями с участием местной администрации и банка "Возрождение". Здесь каждый участник инвестиционного процесса выступает равноправным и заинтересованным партнером. Вклад партнеров распределяется в соответствии с контрактом. Партнером могут выступать не только физические, но и юридические лица.

Застройщик вносит 30% стоимости дома, а банк кредитует его в размере 70% на льготных условиях. При этом администрация города (района) вносит в банк 40% стоимости в виде страхового депозита, который возвращается после возврата застройщиком кредита.

В Минмособлстрое создана специальная рабочая группа, которая должна к 01.09.97 обобщить весь материал по финансово - кредитному механизму и подготовить соответствующие рекомендации для всех участников инвестиционного процесса.

5. Заслуживает внимание распространение опыта администрации г. Дубна, которая организовала общество по строительству городской АТС. Членами его стали граждане, будущие владельцы телефонных номеров, которые и внесли основную часть средств (70%) на строительство. Недостаток средств был покрыт коммерческим банком и предприятиями - дольщиками. Благодаря этому проекту в городе Дубна в 1996 году введена в эксплуатацию АТС на современном импортном оборудовании и включена в систему автоматической международной связи. В настоящее время данная методика распространена и на жилищное строительство не только в г. Дубна, но и других городах и районах Московской области.

Одним из основных принципов Программы является направление части бюджетных инвестиций в жилищное строительство на поддержку граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и способных использовать собственные средства на строительство или иные формы приобретения жилья.

Государственная поддержка по финансированию инженерной инфраструктуры и предоставление льготных кредитов должна осуществляться по всем районам и городам Московской области согласно поданным заявкам и наличию очередников, нуждающихся в индивидуальном жилье. Объем предоставляемых средств на реализацию областной целевой программы "Свой дом" рассматривается и ежегодно утверждается Правительством при формировании бюджета.

В 1997 году из федерального бюджета на поддержку Программы выделено 16,5 млрд. руб. В областном бюджете 1997 г. средств на поддержку Программы не предусмотрено.

Государственная поддержка нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан может осуществляться путем предоставления безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, компенсаций и других форм безвозвратной помощи населению, бюджетного кредитования населения на возвратной основе через существующую банковскую систему.

Размер безвозмездной субсидии, выделяемой гражданам, составляет от 5 до 70% стоимости жилья, зависит от социальной нормы занимаемой площади и времени ожидания в очереди на улучшение жилищных условий.

Предусматривается единый порядок расходования средств, выделяемых из бюджета по программам безвозмездной государственной помощи различным категориям населения на строительство и иные формы приобретения жилья (программы безвозмездных субсидий, безвозмездной помощи, государственных жилищных сертификатов и другие). Указом Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. N 430 "О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья" установлено, что право на получение безвозмездной государственной поддержки на строительство и иные формы приобретения жилья будет удостоверяться унифицированным документом - свидетельством (взамен существующих различных видов документов).

Финансирование безвозмездной государственной поддержки граждан в строительстве и иных формах приобретения жилья будет реализоваться через коммерческие банки.

Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и имеющие достаточные финансовые ресурсы, по желанию вправе получить по решению органов местного самоуправления безвозмездные субсидии в виде доли имущества в не законченных строительством государственных или муниципальных жилых домах, имеющих высокую степень (не менее 80%) технической готовности для завершения их строительства. Правовая основа этого вида субсидирования определена Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1181 "О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов". Для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в виде субсидии могут использоваться состоящие в федеральной собственности не завершенные строительством (высокой степени технической готовности) жилые дома.

Общая потребность в финансовых ресурсах, необходимых для реализации областной целевой программы "Свой дом" на период до 2001 года, указана в приложении 6.

Механизм выделения финансовых средств гражданам будет отрабатываться на вышеуказанных демонстрационных зонах.

Примечание. Программа первоочередных работ НИОКР согласно данному приложению предполагает финансирование из внебюджетных фондов.

Примечания:

1. Объем средств, выделяемых из областного бюджета, будет уточняться в процессе его исполнения.

2. Потребность в финансовых ресурсах указана из расчета ввода жилья: 1997 г. - 120 тыс. кв. м (работа на экспериментальных площадках), 1998 г. - 590 тыс. кв. м, 1999 г. - 700,0 тыс. кв. м, 2000 г. - 815,0 тыс. кв. м.

3. Стоимость земельных участков под строительство составит: в 1997 г. - 10,5 млрд. руб., 1998 г. - 33 млрд. руб., 1999 г. - 40 млрд. руб., 2000 г. - 47 млрд. руб. Расчет выполнен из расчета нормативной стоимости земельных участков.