"СН 547-82. Строительные нормы. Инструкция по определению эксплуатационных затрат при оценке проектных решений жилых и общественных зданий"
(утв. Приказом Госгражданстроя СССР от 11.02.1982 N 45)

Приведены номенклатура показателей и методы расчета эксплуатационных затрат.

Рассмотрены особенности расчета эксплуатационных затрат при технико-экономической оценке типовых и экспериментальных проектов, а также проектов в конкретных условиях строительства.

Для инженерно-технических работников проектных организаций.

Табл. 16, ил. 1.

Разработана НИИ экономики строительства Госстроя СССР при участии ЛНИИ АКХ им. К.Д. Памфилова, ЦНИИЭП инженерного оборудования и ЦНИИЭП учебных зданий Госгражданстроя.

Редакторы - инж. Б.В. Заремба (Госгражданстрой), канд. техн. наук К.Г. Паршина (НИИ экономики строительства Госстроя СССР), канд. экон. наук М.Г. Гельбаум (ЛНИИ АКХ им. К.Д. Памфилова).

1.1. Настоящая Инструкция устанавливает методы расчета эксплуатационных затрат для технико-экономической оценки проектных решений жилых и общественных зданий.

1.2. Инструкция является обязательной для всех организаций независимо от их ведомственной подчиненности при разработке, экспертизе и утверждении проектов жилых и общественных зданий.

1.3. Инструкция содержит методы определения эксплуатационных затрат при технико-экономической оценке:

вновь разрабатываемых типов проектов;

экспериментальных проектов;

проектов в конкретных условиях строительства.

1.4. Эксплуатационные затраты определяются на основании:

проектных материалов;

нормативов по срокам службы конструктивных элементов зданий различного назначения и различных групп капитальности, предусмотренных действующим Положением о планово-предупредительном ремонте жилых и общественных зданий;

утвержденных штатных расписаний, ставок и должностных окладов персонала по содержанию зданий в период их эксплуатации, установленных действующим законодательством, а также республиканскими нормами обслуживания и нормативами численности рабочих для технической эксплуатации и текущего ремонта жилого фонда;

расценок на ремонт строительных конструкций и инженерного оборудования, предусмотренных в Сборниках единых районных единичных расценок на ремонтно-строительные работы, а также в республиканских и городских прейскурантах на ремонт лифтовых установок.

2.1. Эксплуатационные затраты включают:

а) затраты на восстановление и ремонт зданий:

отчисления на восстановление (реновацию); отчисления на капитальный ремонт; затраты на текущий ремонт;

б) затраты на эксплуатацию систем инженерного оборудования зданий:

отопление; водоснабжение; лифты; мусоропроводы; системы противопожарной безопасности и дымоудаления;

в) затраты на содержание зданий и территорий: мест общего пользования в здании; санитарно-гигиенических работ общественных зданий; придомовых территорий; внешних инженерных сетей; г) административно-управленческие затраты жилищно-эксплуатационных организаций.

2.2. При оценке проектов комплексов жилых и общественных зданий, а также проектов отдельных жилых зданий, отличающихся капитальностью, числом этажей, протяженностью, планировочными и конструктивными решениями, принимается полная номенклатура показателей эксплуатационных затрат.

2.3. При оценке проектов жилых зданий с одинаковыми конструктивными решениями, но отличающихся числом этажей, протяженностью и планировочными решениями, учитываются показатели затрат на эксплуатацию систем инженерного оборудования зданий, на содержание зданий и территорий, а также показатели административно-управленческих затрат жилищно-эксплуатационных организаций. Показатели затрат на восстановление и ремонт зданий в таких случаях учитываются только по конструктивным решениям стен и перегородок.

2.4. При оценке проектов жилых зданий с однотипными конструктивными решениями и одинаковых по числу этажей учитываются отчисления на восстановление, показатели затрат на отопление зданий, содержание лифтов и мусоропроводов, а также показатели затрат на содержание мест общего пользования в период эксплуатации.

2.5. При оценке проектов жилых зданий, одинаковых по числу этажей, протяженности и планировочным решениям, но с различными конструктивными решениями, учитываются показатели затрат на восстановление и ремонт зданий, а также затрат на их отопление.

2.6. При оценке проектов общественных зданий, отличающихся числом этажей, планировочными и конструктивными решениями, учитываются показатели затрат на восстановление и ремонт зданий, на эксплуатацию систем инженерного оборудования, а также на содержание мест общего пользования в период эксплуатации.

2.7. При оценке проектов общественных зданий с одинаковыми конструктивными решениями, но отличающихся числом этажей и планировочными решениями, учитываются показатели затрат на эксплуатацию систем инженерного оборудования зданий, а также затрат на содержание мест общего пользования и на санитарно-гигиенические работы. Показатели затрат на восстановление и ремонт зданий в таких случаях учитываются только по конструктивным решениям стен и перегородок.

2.8. При оценке проектов общественных зданий одинаковой этажности с однотипными конструктивными решениями учитываются показатели, перечисленные в п. 2.4, а при оценке проектов зданий с одинаковыми планировочными решениями, но различным по своим конструктивным решениям, учитываются показатели, перечисленные в п. 2.5.

2.9. Затраты, относящиеся к эксплуатационной деятельности учреждений и предприятий, размещаемых в общественных зданиях, определяются в соответствии с требованиями отраслевых методических указаний.

2.10. При оценке проектов домов с расширенными формами общественного обслуживания населения в составе эксплуатационных затрат учитываются: отчисления на восстановление и капитальный ремонт, показатели затрат на содержание обслуживающего и административно-управленческого персонала, а также показатели затрат на отопление и водоснабжение.

2.11. Показатели эксплуатационных затрат рассчитываются в руб/год на соответствующие расчетные единицы измерения конструктивных элементов зданий, а также жилых домов и общественных зданий в целом и комплексов таких зданий, предусмотренные Инструкцией по технико-экономической оценке типовых и экспериментальных проектов жилых домов и общественных зданий и сооружений СН 545-82.

3.1. Показатели отчислений на восстановление (реновацию), необходимых для полного возмещения износа конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, рассчитываются как произведение сметной стоимости элементов на норматив отчислений на восстановление, определяемый для строительных конструкций в зависимости от их долговечности по табл. 1 прил. 1 и для санитарно-технических систем в зависимости от их типа по табл. 2 прил. 1. Сроки службы конструктивных элементов и инженерного оборудования приведены в прил. 12.

3.2. Показатели отчислений на капитальный ремонт, необходимых для частичного возмещения износа конструктивных элементов, рассчитываются как произведение единичной сметной стоимости конструкций и нормативов затрат на капитальный ремонт, принимаемых по прил. 2.

3.3. Показатели затрат на текущий ремонт конструкций, включающих в себя стоимость материалов и заработную плату рабочих с соответствующими начислениями, рассчитываются как произведение единичной сметной стоимости конструктивных элементов и нормативов затрат на текущий ремонт, принимаемых для строительных конструкций по табл. 1 прил. 3, а для систем инженерного оборудования - по табл. 2 прил. 3.

Примечание. Показатели затрат на текущий ремонт по конструктивным элементам и системам инженерного оборудования, не указанным в прил. 3, определяются в соответствии с дифференцированными нормами затрат денежных средств на текущий ремонт жилых домов "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

3.4. Показатели отчислений на восстановление и капитальный ремонт, а также показатели затрат на текущий ремонт при оценке проектных решений зданий в целом или их комплексов рассчитываются как сумма этих показателей по конструктивным элементам.

При сравнении зданий различных групп капитальности показатели отчислений на восстановление и капитальный ремонт, а также показатели затрат на текущий ремонт определяются по прил. 4.

3.5. Показатели затрат на отопление рассчитываются как произведение часовых теплопотерь на число дней отопительного периода и на расчетный коэффициент 0,76·10^-4, включающий в себя базисную стоимость единицы тепла, дополнительные теплопотери в системах отопления, приборах и наружных сетях, пересчет от расчетной к средней наружной температуре, число часов в сутках.

Величина часовых теплопотерь определяется по проекту в расчете на установленную единицу измерения. Число дней отопительного периода принимается в соответствии с главой СНиП по строительной климатологии и геофизике.

Примечание. В показатель расхода тепла по проектам общественных зданий включается также расход тепла на вентиляцию.

3.6. Затраты на содержание систем водоснабжения включают в себя затраты на горячее водоснабжение, а также в случаях необходимости, затраты на повышение напора воды в зданиях (водоподкачку).

3.7. Затраты на горячее водоснабжение жилых зданий, зависящие от нормы потребления воды одним жителем, начальной и конечной температуры воды, тарифа на горячую воду, принимаются по табл. 1.

3.8. Затраты на повышение напора воды во внутренних сетях водопровода в зданиях (водоподкачку), включающие в себя стоимость электроэнергии для питания повысительных насосов, амортизационные отчисления и стоимость текущего ремонта оборудования (насосов, баков, индукторных муфт и т.д.) определяются как сумма указанных составляющих затрат, которые рассчитываются в следующем порядке:

а) затраты на электроэнергию для питания повысительных насосов определяются как произведение суточного расхода электроэнергии на коэффициент, равный 7,3; суточный расход электроэнергии принимается в зависимости от проектного типа насоса и двигателя, а также от числа часов их работы в сутки;

б) амортизационные отчисления и затраты на текущий ремонт по водоподкачке определяются в размере 10% сметной стоимости системы водоподкачки.

3.9. Затраты на содержание лифтов включают в себя заработную плату обслуживающего персонала, затраты на электроэнергию, технический надзор и планово-предупредительный ремонт и определяются в следующем порядке:

а) для жилых зданий - в соответствии с показателями, приведенными в прил. 5, в зависимости от этажности здания и количества жилой площади на этаже;

б) для общественных зданий - исходя из проектного числа установленных подъемников и методики, приведенной в прил. 6.

3.10. Затраты на обслуживание мусоропроводов, включающие в себя расходы на содержание персонала, определяются по прил. 7 в зависимости от места расположения сборных камер в здании и среднего числа комнат в квартирах.

3.11. Затраты на содержание систем противопожарной защиты зданий включают в себя затраты на еженедельные осмотры, ежемесячное и ежегодное техническое обслуживание и текущий ремонт, а также единую сумму амортизационных отчислений подсистем.

Затраты на систему противопожарной защиты зданий принимаются в соответствии с данными табл. 2.

К ежегодным затратам по обслуживанию систем добавлять 1,43 руб., умноженные на количество квартир в секции.

3.12. Затраты на содержание мест общего пользования в жилых зданиях, включающие в себя затраты на их освещение, заработную плату рабочих по уборке и другие расходы, определяются как произведение величины, подлежащей уборке площади в здании и норматива удельных затрат по уборке, принимаемого по прил. 8.

Подлежащая уборке площадь в зданиях включает в себя площади лестничных площадок и маршей, холлов, внеквартирных коридоров, вестибюлей, колясочных и определяется по проекту.

Примечание. В показатель затрат на содержание мест общего пользования не включены затраты на эксплуатацию реле автоматического открывания дверей и регулирование освещения.

3.13. Затраты на санитарно-гигиенические работы в общественных зданиях включают в себя затраты на уборку полов, протирку стен и окон, очистку крыши от снега.

Удельные годовые расходы на уборку полов определяются по действующим расценкам.

Удельные годовые расходы по протирке стен принимаются по данным табл. 3.

Удельные годовые расходы по протирке окон принимаются по данным табл. 4.

Удельные годовые расходы на уборку снега с крыши принимаются в соответствии с данными табл. 5.

3.14. Показатели затрат на содержание придомовых территорий, включающих заработную плату рабочих по уборке, стоимость эксплуатации уборочных машин и механизмов, вспомогательных материалов и амортизации инструмента, а также стоимость наружного освещения принимаются в зависимости от этажности жилого дома и его планировочного коэффициента (отношение жилой площади к общей) по прил. 9.

3.15. Затраты на содержание инженерных сетей, включающие амортизационные отчисления и стоимость текущего ремонта коллекторов и сетей водопровода, канализации, теплофикации и газоснабжения, силовых и электрослаботочных кабельных сетей, определяются в размере 7% их сметной стоимости.

3.16. Административно-управленческие затраты жилищно-эксплуатационных организаций, учитывающие заработную плату административно-управленческого персонала, обязательные платежи и отчисления (кроме амортизационных) и другие управленческие расходы жилищно-эксплуатационных организаций, принимаются по табл. 6.

4.1. Показатели эксплуатационных затрат при оценке экспериментальных проектных решений на стадии проекта (рабочего проекта) рассчитываются с учетом следующих дополнительных положений:

1. При применении в проекте конструкций и материалов, по которым отсутствуют показатели долговечности, указанные в "Положении о планово-предупредительном ремонте жилых и общественных зданий", для определения отчислений на восстановление и капитальный ремонт показатель долговечности принимается в соответствии с паспортной характеристикой материалов и конструкций.

2. При оценке проектов жилых домов с расширенными формами общественного обслуживания населения для расчета отчислений на восстановление и капитальный ремонт, а также затрат на текущий ремонт следует учитывать сметную стоимость строительства всего комплекса обслуживания.

4.2. Если экспериментальный проект разрабатывается для конкретных условий строительства, расчет производится с учетом положений разд. 5 настоящей Инструкции.

4.3. Показатели эксплуатационных затрат на стадии составления научно-технических отчетов по проектам экспериментального строительства, окончательная технико-экономическая оценка которых не может быть дана без этих данных, рассчитываются с учетом следующих требований:

1. Ежегодные затраты на текущий ремонт определяются путем деления единовременных затрат по ремонту конструкций на фактический межремонтный период.

Единовременные затраты на ремонт каждой конструкции принимаются по сметам, составляемым на основании данных натурного осмотра элемента здания и соответствующих Сборников единичных расценок на ремонтно-строительные работы.

2. Показатели теплопотерь для расчета затрат на отопление определяются специальными натурными замерами.

3. Затраты на содержание придомовых территорий, включающие заработную плату рабочих по уборке придомовых территорий, затраты на уборку и вывозку снега, стоимость эксплуатации уборочных машин и механизмов и другие эксплуатационные затраты, определяются на основании балансовых документов эксплуатирующей организации.

4.4. При оценке новых форм управления жилищным фондом в состав показателей включаются административно-управленческие затраты и заработная плата персонала, которые определяются по отчетным документам эксплуатирующих организаций.

4.5. При оценке проектов домов с расширенными формами общественного обслуживания населения отчисления на восстановление и капитальный ремонт определяются в соответствии с требованиями п. 4.1; заработная плата обслуживающего и административно-управленческого персонала, показатели затрат на отопление и водоснабжение - по отчетным документам эксплуатирующей организации.

5.1. При определении эксплуатационных затрат для оценки проектов в конкретных условиях строительства цены и тарифные ставки следует принимать по утвержденным в установленном порядке союзным, республиканским, областным, краевым и городским нормам.

5.2. В случае отсутствия в данном городе утвержденных в установленном порядке нормативов затрат на содержание лифтов, придомовых территорий и затрат на водоснабжение эти показатели определяются в следующем порядке:

1. Ежегодные затраты на содержание лифтов рассчитываются как отношение стоимости эксплуатации лифтов (определяемой по методике, приведенной в прил. 6) к общей площади, обслуживаемой лифтами.

2. Затраты на содержание придомовых территорий определяются в зависимости от подлежащей уборке площади дворов и улиц, а также норм уборочной площади и годовых затрат на содержание обслуживающего персонала по методике, приведенной в прил. 10.

3. Годовые затраты на горячее водоснабжение определяются по методике, приведенной в прил. 11.

5.3. Затраты на содержание мест общего пользования и мусоропроводов рассчитываются как произведение подлежащей уборке площади (для мусоропроводов - числа квартир) на установленный норматив по уборке, определяемый делением годовых затрат по содержанию обслуживающего персонала на норму обслуживания.

5.4. Административно-управленческие затраты принимаются в размере годовых затрат на содержание персонала в соответствии со штатным расписанием жилищно-эксплуатационной организации (типовой для города) с учетом прочих затрат, связанных с управлением процессом эксплуатации здания.

Примечания:

1. Затраты на содержание административно-управленческого и обслуживающего персонала принимаются с учетом премий, начислений на социальное страхование в размере 4,7% заработной платы и других начислений и льгот, утвержденных в установленном порядке.

2. В состав прочих затрат включаются: стоимость канцелярских товаров, оплата разъездов по городу, оплата телефона и другие установленные расходы.

Примечание. По несущей части железобетонных конструкций внутренних стен, перекрытий, перегородок, крыш, лестниц, а также по гипсобетонным перегородкам текущий ремонт не производится.

Примечание. В таблице приведены затраты при условии установки в секции одного лифта. В случае применения двух лифтов используется коэффициент 1,56.

Затраты на содержание лифтов определяются как годовая сумма заработной платы обслуживающего лифты персонала, затрат на электроэнергию, затрат на технический надзор, затрат на планово-предупредительный ремонт.

Годовая величина затрат на содержание обслуживающего персонала рассчитывается как произведение годового оклада с начислениями одного работника на число работников, обслуживающих группу лифтов или диспетчерский пункт. Оклад одного работника принимается в соответствии с утвержденными окладами и ставками в районе застройки, число работников - в соответствии с местными нормами обслуживания. Годовую величину затрат на содержание обслуживающего персонала следует разделить на число обслуживаемых лифтов.

Годовые затраты на электроэнергию определяются как произведение энергии, потребляемой лифтом в кВт·ч/лифт в год на стоимость 1 кВт·ч, принимаемые соответственно по местным нормам и по тарифу, утвержденному для района строительства.

Показатели годовой стоимости текущего ремонта лифтов определяются в соответствии с местными утвержденными нормативами (прейскурантами) на текущий ремонт лифтов.

Затраты на планово-предупредительный ремонт лифтов П_р определяются по формуле

где C₁, C₂, C₃ - стоимость большого, малого и среднего ремонтов, руб/лифт;

N₁, N₂, N₃ - количество соответствующих ремонтов в одном цикле между большими ремонтами.

Показатели C₁, C₂, C₃, N₁, N₂, N₃ принимаются по утвержденным местным нормативам.

линия 1 - при расположении сборной камеры в цокольной части здания на уровне двора

линия 2 - то же, в подвале

линия 3 - то же, в подвале с затесненным проходом

а - в одно-трехкомнатных квартирах

б - в четырех и более комнатных квартирах (многосемейных)

е - средний размер квартир в м² общей площади

М - затраты в руб/год на 1 м² общей площади

Затраты на содержание придомовых территорий Д рассчитываются по формуле

где Д" - затраты на содержание обслуживающего персонала в руб/м² общей площади в год, определяемые по формуле

где 1,07 - коэффициент, учитывающий прочие затраты на содержание домохозяйства;

- количество асфальтированной площади в дворовой территории, м²;

- количество озелененной площади в дворовых территориях, м²;

- количество асфальтируемой площади в уличных территориях, м²;

- количество озелененной площади в уличных территориях, м²;

Н₁, Н₂, Н₃, Н₄ - нормы обслуживания на одного дворника, соответствующие , , , , м²;

Ц - заработная плата одного дворника, руб/год;

1,66 - начисления на заработную плату, включающие начисления по социальному страхованию в размере 1,05 и доплату за работу в ночные часы и праздничные дни в размере 1,58;

П - величина общей площади в м².

Площадь дворовых территорий определяется по формулам:

и

где N - мощность жилищно-эксплуатационной организации в тыс. м² жилой площади (принимается средняя по городу);

- плотность жилого фонда "нетто" (принимается по главе СНиП по планировке и застройке городов, поселков и сельских населенных мест);

n - количество этажей;

K_n - плоскостной коэффициент, определяемый отношением жилой площади типового этажа к площади застройки дома.

Площадь уличных территорий определяется по формулам:

и

где S_ж - жилая территория, обслуживаемая одной жилищно-эксплуатационной конторой, га;

K - коэффициент, определяющий подлежащую уборке площадь улиц, приходящуюся на 1 м² жилой площади (принимается средний по городу);

; ; ; - принимаются средними по городу в долях от всей площади, а нормы обслуживания и заработная плата - по местным нормам и расценкам.

Величина городского норматива на горячее водоснабжение И_в рассчитывается по формуле

где n - нормативное количество воды на одного жителя;

Ц_х; Ц_г - городской тариф за холодную воду и тепловую энергию.