Письмо
Минфина РФ от 17 мая 2007 г. № 03-05-05-02/33
«О вопросе исчисления земельного налога в отношении земельных
участков, занятых многоквартирными домами, в которых находятся нежилые помещения
(магазины, офисы, гаражи и др.), принадлежащие на праве собственности
организациям и физическим лицам»
В связи с поступающими запросами по вопросу
исчисления земельного налога в отношении земельных участков, занятых
многоквартирными домами, в которых находятся нежилые помещения (магазины,
офисы, гаражи и др.), принадлежащие на праве собственности организациям и
физическим лицам, Минфин России в дополнение к письму от 26.12.2006 №
03-06-02-02/154 разъясняет следующее.
На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 394
Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс) ставка
земельного налога в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и
объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за
исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не
относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры
жилищно-коммунального комплекса), не может превышать 0,3 процента кадастровой
стоимости земельного участка.
Жилищный кодекс Российской
Федерации (далее - Жилищный кодекс) различает понятия "жилого
помещения", "нежилого помещения" и "общего имущества в
многоквартирном доме".
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Жилищного
кодекса жилым помещением признается изолированное помещение, которое является
недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает
установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям
законодательства).
Согласно пункту 6 Положения о признании
помещений жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и
многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного
постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47, многоквартирным
домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные
выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения
общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы
общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным
законодательством.
Таким образом, магазины, офисы, гаражи и другие
объекты, расположенные в нежилых помещениях, находящихся в многоквартирном
доме, не относятся к объектам жилищного фонда.
В соответствии с Федеральным законом от 29
декабря 2004 г. № 189-ФЗ
"О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"
земельный участок, занятый многоквартирным домом, который сформирован и в
отношении которого проведен кадастровый учет, переходит в общую долевую
собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Поэтому, если земельный участок, на котором
расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен
кадастровый учет, то собственникам нежилых помещений (магазинов, офисов,
гаражей, и др.), находящихся в этом доме, принадлежит доля в праве на этот
земельный участок.
Учитывая изложенное, при установлении
представительными органами муниципальных образований (законодательными
(представительными) органами государственной власти городов федерального
значения Москвы и Санкт-Петербурга) налоговых ставок по земельным участкам,
занятым объектами жилищного фонда, торговли, сферы обслуживания, гаражами и
т.д., в отношении доли в праве на земельный участок, приходящейся на нежилые
помещения в многоквартирном доме, налоговая ставка установленная на основании
подпункта 1 пункта 1 статьи 394 Налогового кодекса, не применяется.
Рассмотрим расчет земельного налога на следующем
примере.
В многоквартирном доме находятся 10
двухкомнатных квартир площадью 60 кв. м, каждая и 10 трехкомнатных квартир,
каждая 100 кв. м. Все квартиры приватизированы. На первом этаже этого дома
расположен магазин площадью 200 кв. м, принадлежащий ООО "Изумруд". В
доме также располагается подземный кооперативный гараж, общей площадью 600 кв.
м., в котором находятся 20 боксов площадью 20 кв. м. каждый, принадлежащие
физическим лицам. Кадастровая стоимость земельного участка, на котором
расположен этот дом, равна 2 000 000 руб. Представительным органом
муниципального образования установлены налоговые ставки. Для земельных
участков, занятых жилищным фондом, ставка равняется 0,1 процента, для земельных
участков, используемых для торговли, ставка равняется 1 проценту, а для
земельных участков, занятых гаражами и автостоянками 0,5 процента кадастровой
стоимости земельного участка.
Согласно алгоритму, приведенному в письме
Минфина России от 26.12.2006 № 03-06-02-02/154, определяем долю в праве общей
долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и величину
налоговой базы, применяемую налогоплательщиками при исчислении налога.
Вначале определяем общую площадь помещений в
доме, находящихся в собственности налогоплательщиков, которая равняется:
площадь всех двухкомнатных квартир + площадь
всех трехкомнатных квартир + площадь магазина + площадь кооперативного гаража =
200 кв. м + (60 кв. м.×10) + (100 кв. м×10) + 600 кв. м = 2400 кв.
м.
С учетом определенной общей площади всех
помещений, принадлежащих налогоплательщикам, определяется доля в праве общей
долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Для ООО "Изумруд" она составит 200 кв.
м : 2400 кв. м = 0,08, для собственника двухкомнатной квартиры 60 кв. м : 2400
кв. м = 0,03, для собственника трехкомнатной квартиры 100 кв. м : 2400 кв. м =
0,04, для гаражного кооператива 200 кв. м : 2400 кв. м = 0,08, а для владельца
гаражного бокса 20 кв. м : 2400 кв. м = 0,01.
Налоговая база для исчисления земельного налога
будет равняться:
для ООО "Изумруд" 2 000 000
руб.×0,08 = 160 000 руб.
для собственника двухкомнатной квартиры 2 000
000 руб.×0,03 = 60 000 руб.
для собственника трехкомнатной квартиры 2 000
000 руб.×0,04 = 80 000 руб.
для гаражного кооператива 2 000 000
руб.×0,08 = 160 000 руб.
для владельца гаражного бокса 2 000 000
руб.×0,01 = 20 000 руб.
Сумма земельного налога, подлежащая уплате в
бюджет, с учетом налоговых ставок, установленных представительным органом
муниципального образования, составит:
для ООО "Изумруд" (160 000
руб.×1,0):100 = 1600 руб.
для собственника двух комнатной квартиры (60 000
руб.×0,1):100 = 60 руб.
для собственников трехкомнатной квартиры (80 000
руб.×0,1):100 = 80 руб.
для гаражного кооператива (160 000
руб.×0,5):100 = 800 руб.
для владельца гаражного бокса (20 000
руб.×0,5):100 = 100 руб.
Заместитель министра финансов РФ С.Д. Шаталов