Российской общество
инженеров
строительства
(РОИС)
|
Государственное
предприятие Центр научно-методического обеспечения инженерного сопровождения
инвестиций в строительстве
(ГП «ЦЕНТРИНВЕСТпроект»)
Минстроя России
|
ОРГАНИЗАЦИОННО-МЕТОДИЧЕСКИЙ
ДОКУМЕНТ
РЕКОМЕНДАЦИИ
по формированию инвестиционного замысла
(целей инвестирования)
1997
Создание объекта
строительства осуществляется в непрерывном инвестиционном процессе с момента
возникновения идеи (замысла) до сдачи объекта в эксплуатацию.
В инвестиционном процессе
проектная подготовка строительства в соответствии с действующими
нормативно-правовыми документами, как правило, начинается с формирования
инвестиционного замысла (цели инвестирования), определяющего назначение и
мощность объекта строительства, номенклатуру продукции, места (района)
размещения объекта в соответствии с требованиями и условиями инвестора
(заказчика)*, источники и условия финансирования.
* Далее
"инвестор".
Наиболее распространенными
вариантами определения целей инвестирования являются:
- выбор инвестором наиболее
приемлемого варианта инвестирования для получения максимальной прибыли
(дохода), установление необходимого объема финансирования и его источников;
- обоснование
целесообразности инвестирования в предполагаемый инвестором объект и его место
строительства с определением предварительных условий и примерных
технико-экономических показателей в пределах финансовых возможностей инвестора;
- тоже, но с учетом
необходимости дополнительных проработок вариантов основных или дополнительных
источников финансирования инвестиционной деятельности.
На основе выполненных
исследований и экспертных проработок возможных источников финансирования,
условиях и средствах реализации поставленной цели инвестором (заказчиком)
проводится оценка возможностей (целесообразности) инвестирования и достижения
намечаемых технико-экономических показателей, а также выявление оптимальных
вариантов реализации инвестиционного замысла.
С учетом проведенных
исследований и проработок инвестор (заказчик) принимает решение о разработке
Ходатайства (Декларации) о намерениях инвестирования в строительство
предприятия, здания и сооружения, для представления его в установленном порядке
в местные органы исполнительной власти.
2.1. При формировании инвестиционного
замысла (целей инвестирования) в строительство предприятий, зданий и
сооружений** необходимо руководствоваться законодательными и нормативными
актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и другими
государственными документами, регулирующими инвестиционно-строительную
деятельность.
** Далее
"Инвестиционный замысел".
2.2. Разработка
инвестиционного замысла осуществляется с учетом условий, данных и положений,
содержавшихся в градостроительной документации, прогнозах развития территорий
(в т.ч. социальных, экологических и др.), материалах ранее проведенных
маркетинговых исследованиях и разработанных проектных материалах
объектов-аналогов, схемах развития и размещения производительных сил,
промышленных узлов, проведенных научно-исследовательских и конструкторских
разработок, и каталожных материалов, а также других информационных и данных.
2.3. Инвестиционный замысел
разрабатывается, как правило, заказчиком с привлечением, при необходимости, на
договорной основе проектных, проектно-строительных, консалтинговых организаций
и других юридических и физических лиц, получивших в установленном порядке право
на соответствующий вид деятельности.
Настоящий документ содержит
принципиальные, обобщенные подходы, требования и рекомендации по составу и содержанию
инвестиционного замысла (целей инвестирования).
2.4. Инвестиционный замысел
может исходить из определяемых инвестором ограничений в части:
объемов инвестирования без
конкретных условий их вложения - для выработки вариантов их наиболее
рационального использования, отвечающих условиям поставленным инвестором:
выявления возможности
вложения средств в организацию выпуска определенной продукции или оказания
услуг;
выбора наиболее приемлемых
регионов для размещения производств, для выпуска продукции или оказания услуг;
определения целесообразности
привлечения соинвестора.
2.5 Инвестиции могут
осуществляться в виде денежных средств, займов, кредитов, акций и других ценных
бумаг, лицензий, интеллектуального капитала и, в частности,
"ноу-хау", а также в виде поставок технологий и оборудования, сырья и
полуфабрикатов, комплектующих изделий и других материальных ресурсов.
2.6 В качестве инвестиций
могут также рассматриваться:
- право пользования землей и
другими природными ресурсами;
- долевое участие в предприятиях;
- приобретение предприятий
или отдельных производств, зданий, сооружений, паев, акций, облигаций и других
ценных бумаг;
- маркетинговые услуги и
организация сбыта продукции;
- другие виды услуг
(подготовка кадров, консультационное обслуживание инвестиционного и
производственного процессов, выполнение посреднических операций и других работ
нематериального характера и т.д.).
3.1. Инвестор, исходя из
возможностей инвестирования формирует инвестиционный замысел (цели
инвестирования).
По результатам его
рассмотрения, инвестор принимает решение о целесообразности инвестирования в
строительство предприятий, зданий и сооружений.
3.2. Основным документом,
регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и
ответственность сторон, в случае привлечения к разработке проектных,
инжиниринговых организаций и других юридических и физических лиц является
договор.
Неотъемлемой частью договора
должно быть задание на разработку инвестиционного замысла*, в котором
приводятся исходные данные и требования инвестора.
* Примерный перечень
данных и требований, включаемых в задание на разработку Инвестиционного
замысла, приводится в Приложении А.
3.3. Материалы
инвестиционного замысла предназначены для:
принятия инвестором решения
о целесообразности инвестирования в строительство; выбора оптимального варианта
инвестирования и выполнения Ходатайства (Декларации) о намерениях
инвестирования в строительство предприятий, зданий и сооружений;
разработки элементов
бизнес-плана, для уточнения источников финансирования, привлечения
соинвесторов, заинтересованных в участии реализации инвестиционного замысла;
переговоров с федеральными и
местными органами исполнительной власти о возможности предоставления ему
субсидий, налоговых и иных льгот и др.
4.1. Общие рекомендации по
инвестированию.
Предложения (варианты
предложений) по возможным направлениям, объемам и срокам инвестирования в
строительство и их реализации.
Предпочтительные регионы
(районы, города) размещения объектов строительства.
Характеристика
предполагаемого района (районов) размещения и потребность в земельных ресурсах.
4.2. Организационно-правовая
форма предприятия.
Предложения по организации и
структуре управления.
Трудовые ресурсы,
профессиональный и квалификационный состав.
4.3. Анализ рынка сбыта
намечаемой к выпуску продукции (оказанию услуг).
Общая характеристика
потребности (спроса) и объема производства продукции в регионе или России.
Ожидаемая доля предприятия по производству продукции в регионе или в России.
Значимость данного производства для экономического и социального развития
страны или региона.
Конечные потребители. Явится
ли предприятие монополистом в выпуске данной продукции. Характер и перспективы
спроса (равномерный или сезонный). Характеристики конкурентов. Особенности
сегмента рынка, на которые ориентируется проект, важнейшие тенденции и ожидаемые
изменения.
Потенциальные конкуренты
(указать основных производителей товара, их сильные и слабые стороны).
Оптовая цена, определяемая
исходя из сложившийся конъюнктуры на внутреннем и внешнем рынках, а также
уровня рентабельности, достаточного для поддержания стабильного финансового
состояния и платежеспособности предприятия.
Организация сбыта. Описание
системы сбыта с указанием потенциальных фирм, привлекаемых к реализации
продукта.
Ожидаемые доходы от
проведения послепродажного обслуживания.
4.4. Производственный план.
Ориентировочная мощность и
принципиальная характеристика технологических процессов (основного и
вспомогательного).
Специфические требования к
организации производства.
Состав основного
оборудования, его поставщики и условия поставок (аренда, покупка), стоимость.
Ориентировочная оценка
природоохранных мероприятий с учетом местных требований.
Сырье и материалы:
поставщики и ориентировочные цены.
Альтернативные источники
снабжения сырьем и материалами.
4.5. Финансовая и
экономическая оценка эффективности инвестиций.
Прогнозируемая
производственная программа.
Прогнозируемый расчет
выручки от реализации продукции.
Прогнозируемые
инвестиционные и производственные издержки.
Уточненные источники
финансирования и коммерческой рентабельности.
Условия и механизм расчетов.
Прогнозируемая структура
себестоимости продукции (по экономическим элементам).
Предварительный расчет
чистой прибыли и налога на прибыль (в млн. руб.).
Предполагаемое движение
потоков наличностей в период строительства и эксплуатации предприятия.
Обобщенные выводы и данные
по реализации инвестиционного замысла в строительство предприятия, здания или
сооружения (с выделением основного варианта).
Обобщенные выводы должны
одержать оценку вероятности осуществления и эффективности инвестиционного
замысла.
Данные рекомендуется
приводить в форме таблиц Приложения Б по каждому варианту.
Примерный перечень данных и требований, включаемых в задание
на разработку инвестиционного замысла (целей инвестирования)
1. Объем намечаемых к
инвестированию средств, их источники и предпочтительные направления их вложений
(или условия выбора направления).
2. Намечаемые источники и
условия финансирования.
3. Предполагаемая
номенклатура продукции (оказываемых услуг).
4. Предпочтительные варианты
размещения предприятия, здания, сооружения.
5. Граничные
технико-экономические характеристики и показатели предполагаемого объекта.
6. Особые условия
инвестирования (в том числе необходимость проведения расчетов в иностранной
валюте).
7. Основные данные о
приоритетах инвестора, опыте инвестирования и т.п.
К заданию прикладываются
данные о ноу-хау, авторских правах и других преимуществах, привилегиях и
возможностях инвестора, которые могут быть использованы в процессе реализации
намечаемого инвестиционного проекта.
Перечень образцов расчетных и аналитических таблиц
1. Прогнозируемая производственная программа Табл. 1
2. Прогнозируемый расчет выручки от реализации
продукции Табл. 2
3. Прогнозируемые инвестиционные издержки Табл. 3
4.
Предполагаемые источники финансирования в предпроизводственный
и производственный период Табл. 4
5.
Прогнозируемая структура себестоимости продукции
(по экономическим элементам) Табл. 5
6.
Предварительный расчет чистой прибыли и налога на прибыль
(в млн. руб.) Табл. 6
7.
Предполагаемое движение потоков наличностей в период
строительства и эксплуатации предприятия Табл. 7
8. Обобщенные
данные об эффективности реализации инвестиционного
замысла в строительство предприятия, здания или сооружения Табл. 8
Таблица 1
Прогнозируемая
производственная программа
Наименов. продукции
|
Единицы измерения
|
Объем производства по годам
|
1-ый год
|
2-ой год
|
№-й год
|
% от проектной мощности
|
кол-во
|
% от проектной мощности
|
кол-во
|
% от проектной мощности
|
кол-во
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
1.
|
|
|
|
|
|
|
|
2.
|
|
|
|
|
|
|
|
3.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 2
Прогнозируемый расчет выручки от реализации продукции
Наименов.
продукции
|
Единицы измерения
|
Цена ед.
|
1-ый год
|
№-й год
|
Объем
|
Выручка
|
Объем
|
Выручка
|
1.
|
|
|
|
|
|
|
2.
|
|
|
|
|
|
|
3.
|
|
|
|
|
|
|
Всего
|
|
|
|
|
|
|
Примечание: объем
продаж (реализации) приводится в натуральных единицах, выручка (доход) от
реализации - в денежном выражении
Таблица 3
Прогнозируемые
инвестиционные издержки
Статьи
затрат
|
Издержки *
|
Примечание
|
НВ млн...
|
ИВ тыс...
|
1.
Земельный участок
|
|
|
|
2.
Машины и оборудование
|
|
|
|
3.
Производственные здания и сооружения
|
|
|
|
4.
Нематериальные активы (лицензии, патенты, ноу-хау, и т.п.)
|
|
|
|
5.
Прочие основные производственные фонды
|
|
|
|
6.
Итого затрат на основные производственные фонды
|
|
|
|
7.
Объекты жилищно-гражданского назначения
|
|
|
|
8.
Всего
|
|
|
|
Примечание.
В таблице приняты обозначения:
НВ -
национальная валюта
ИВ -
иностранная валюта
___________
* По годам инвестиционного периода - строительство, освоение
производства, эксплуатация на полную мощность.
Таблица 4
Предполагаемые
источники финансирования в предпроизводственный и производственный период
(в
млн.
руб.)
Источники
финансирования
|
Предпроизводственный период
годы
|
Производственный период
годы
|
1 2 ... t
|
1 2 ... t
|
Общая
сумма финансовых средств, в том числе:
|
|
|
Собственные
средства инвестора
|
|
|
Внутрихозяйственные
резервы предприятия
|
|
|
Привлеченные
финансовые средства
|
|
|
Таблица 5
Прогнозируемая структура себестоимости продукции (по экономическим
элементам)
Экономические
элементы
|
Сумма
(тыс.
руб.)
|
Уд. вес элемента, %
|
1.
Материальные затраты, в т.ч. по основным видам
сырья и материалов
|
|
|
2.
Затраты на оплату труда
|
|
|
3.
Налоги от оплаты труда
|
|
|
4.
Отчисления на социальные нужды
|
|
|
5.
Накладные расходы
|
|
|
6.
Амортизация основных фондов
|
|
|
7.
Налоги на имущество предприятия
|
|
|
8.
Прочие затраты
|
|
|
ИТОГО:
|
|
|
Таблица 6
Предварительный расчет чистой прибыли и налога на прибыль
(в
млн. руб.)
Показатели
|
Годы
|
1 2 ...t
|
1.
Выручка (валовой доход) от реализации продукции, в т.ч. налог на добавленную
стоимость (НДС)
|
|
2.
Выручка от реализации продукции без НДС
|
|
3.
Затраты на производство реализованной продукции
|
|
4.
Прибыль (+), убыток (-) от вне реализованных операций
|
|
5.
Балансовая прибыль
|
|
6.
Налоги
|
|
7.
Чистая прибыль (нарастающим итогом)
|
|
8.
Чистая дисконтированная прибыль
|
|
9.
Дисконтированная рентабельность
|
|
Таблица 7
Предполагаемое движение потоков наличностей в период строительства и
эксплуатации предприятия
Стадия
инвестиционного периода
|
Строительство
|
Освоение производства
|
Эксплуатация на полную мощ.
|
Производственная программа
|
0
|
55% 75% 80%
|
100%
|
А. Приток наличностей
|
|
|
|
1.
Собственные ресурсы и внутрихозяйственные резервы
|
|
|
|
2.
Привлеченные средства
|
|
|
|
3.
Выручка от реализации продукции
|
|
|
|
В.
Отток наличностей
|
|
|
|
1.
Капитальные вложения
|
|
|
|
2.
Себестоимость реализованной продукции
|
|
|
|
3.
Налог на прибыль
|
|
|
|
4.
Прочие расходы
|
|
|
|
Превышение доходов над
расходами (+), дефицит (-).
Таблица 8
Обобщенные
данные об эффективности реализации инвестиционного замысла в строительство
предприятия, здания или сооружения
Показатели
|
Варианты
|
А Б В Г ...
|
1.
Показатели эффективности с точки зрения интересов предпринимателя:
|
|
1.1.
Чистая прибыль (доход)
|
|
1.2.
Годовая рентабельность КВ
|
|
1.3.
Среднегодовая рентабельность КВ
|
|
1.4.
Срок окупаемости КВ
|
|
1.5.
Интегральный эффект
|
|
1.6.
Внутренняя норма рентабельности затрат на создание и эксплуатацию предприятия
|
|
ВЫВОДЫ:
Основные выгоды
(преимущества) вариантов решений по реализации инвестиционного замысла
Основные недостатки
вариантов решений по реализации инвестиционного замысла
Общий вывод
СОДЕРЖАНИЕ