Письмо Министерства экономического развития РФ от
16 октября 2009 г. № Д23-3410
"О передаче земельных участков собственникам
помещений в многоквартирном доме"
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России рассмотрел письмо о порядке передачи земельных участков
собственникам помещений в многоквартирном доме и в пределах компетенции сообщает.
В соответствии с пунктом
2 статьи 36 Земельного кодекса
Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в существующей застройке земельные
участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного
дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества
в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены
жилищным законодательством.
В соответствии с пунктом
1 статьи 36 Жилищного кодекса
Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) земельный участок, на котором расположен
дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в
многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам
помещений в многоквартирном доме.
Пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса
Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной
регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если
иное не установлено законом.
В соответствии со статьей
16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ
"О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее
- Закон № 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом
и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован
до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный
кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников
помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены
многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества,
не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным
собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного
самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его
государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный
дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит
бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном
доме.
С учетом изложенного у
собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности
на земельный участок, на которой расположены такие дома, возникает в силу прямого
указания закона.
В соответствии с пунктом
2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №
122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним" (далее - Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения,
перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение
в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно
связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом
свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией
права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения
в многоквартирном доме не выдается. Согласно Инструкции об особенностях внесения
записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с
ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся
общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных
правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной
Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14 февраля 2007 г. №
29, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности
на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации
права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения
в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности
на него.
Учитывая положения статьи
23 Закона № 122-ФЗ, статьи 16 Закона № 189-ФЗ, государственная регистрация права
общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в
многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.
Таким образом, у собственников
помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный
участок, на которой расположены такие дома, в соответствии со статьей 16 Закона
№ 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного
кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника
жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная
регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее
имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим
актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений
в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.
Заключения каких-либо дополнительных
договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность
действующим законодательством не предусмотрено, в Законе № 189-ФЗ также отсутствуют
требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления
решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных
домах.
Исключение сведений о переданных
в соответствии со статьей 16 Закона № 189-ФЗ земельных участках из реестра федерального
имущества осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 16 Положения об учете
федерального имущества, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации
от 16 июля 2007 г. № 447 "О совершенствовании
учета федерального имущества" (далее - Положение).
В соответствии с пунктом
16 Положения после прекращения права собственности Российской Федерации на имущество
лицо, которому оно принадлежало на соответствующем вещном праве, в 2-недельный срок
со дня получения сведений о прекращении указанного права представляет для исключения
из реестра сведений об имуществе в соответствующий территориальный орган установленные
пунктом 16 Положения документы.
Согласно пункту 32 Положения
после прекращения права собственности Российской Федерации на имущество, составляющее
государственную казну Российской Федерации, Росимущество или территориальный орган
в 3-недельный срок со дня получения документа, подтверждающего прекращение либо
государственную регистрацию прекращения указанного права на имущество, если им является
недвижимое имущество, после проведения экспертизы поступившего документа формирует
запись о прекращении права собственности Российской Федерации на имущество, составляющее
государственную казну Российской Федерации, и исключает все сведения из соответствующих
карт сведений об объекте учета.
По мнению Департамента
недвижимости, документами, подтверждающими государственную регистрацию прекращения
указанного права на имущество, могут служить предоставленные Росреестром в установленном
порядке документы, содержащие информацию о правообладателях на все жилые и нежилые
помещения в многоквартирном доме. При отсутствии Российской Федерации в списке правообладателей
на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме право Российской Федерации на
земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, прекращается. При
наличии зарегистрированного права собственности Российской Федерации на помещение(я)
в многоквартирном доме (и, соответственно, наличии неразрывно связанного с ним права
общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе
на земельный участок) право собственности Российской Федерации на весь земельный
участок, на котором расположен многоквартирный дом, преобразуется в соответствующую
долю в праве собственности на данный земельный участок пропорционально площади помещений
в многоквартирном доме.
На основании изложенного
Департамент недвижимости считает, что издание органом государственной власти или
органом местного самоуправления ненормативного правового акта о предоставлении земельного
участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома
(решения о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных
домах) не требуется.
Заместитель директора Департамента
недвижимости М.В.
Бочаров