Система
нормативных документов в строительстве
СВОД ПРАВИЛ
ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ И СТРОИТЕЛЬСТВУ
МЕТОДИЧЕСКИЕ
УКАЗАНИЯ
ПО РАСЧЕТУ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ
СП
30-101-98
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПО СТРОИТЕЛЬНОЙ, АРХИТЕКТУРНОЙ И ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКЕ
(ГОССТРОЙ
РОССИИ)
Москва
1998
ПРЕДИСЛОВИЕ
1 Разработан Департаментом градостроительства и архитектуры и
Департаментом земельной политики Минземстроя России
2 Утвержден приказом
Минземстроя от 26 августа 1998 г. № 59
3 Принят и введен в действие
с 1 сентября 1998 г.
Методические
указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах
(далее - Методические указания) разработаны во исполнение Постановления
Правительства Российской Федерации от 30 марта 1998 г. № 369 «О внесении
изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 сентября
1997 г. № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении
границ земельных участков в кондоминиумах», а также в соответствии с нормами
Федерального закона «О товариществах собственников жилья» и Постановления
Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1223 «Об
утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных
участков в кондоминиумах».
СОДЕРЖАНИЕ
СП
30-101-98
СВОД
ПРАВИЛ ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ И СТРОИТЕЛЬСТВУ
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
ПО РАСЧЕТУ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ
Дата введения 1 сентября 1998 г.
Определение
нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах и установление их
границ проводятся с целью формирования кондоминиума как единого планировочно
обособленного комплекса недвижимого имущества (в том числе его развития);
установления земельной доли в общей собственности, приходящейся на каждого
домовладельца в кондоминиуме исходя из площади помещений, находящихся в его
собственности, эффективного использования земель городских и сельских поселений
и повышения уровня их благоустройства; налогообложения; учета и государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах.
Настоящие
Методические указания являются основой для разработки методики расчета
нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах субъектами Российской
Федерации или органами местного самоуправления.
В настоящем
Своде правил использованы ссылки на следующие документы:
СНиП
2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и
сельских поселений»
«Положение об
определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах»,
утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября
1997 г. № 1223.
3.1 В основу Методических указаний по расчету нормативных размеров
земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в общую долевую собственность
домовладельцев бесплатно, положен принцип определения величины удельных
показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе
градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного
строительства.
Размер
земельного участка в кондоминиуме уточняется при разработке проекта границ
земельного участка, входящего в кондоминиум. Разработка проекта границ
земельного участка в кондоминиуме осуществляется с учетом градостроительной
документации конкретного квартала (микрорайона), при соблюдении требований
пунктов 3 и 7 Положения об определении
размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах,
утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября
1997 г. № 1223. Проекты межевания территории при установлении границ земельных
участков в кондоминиумах разрабатываются в границах планировочных единиц
города, другого поселения (микрорайонов, кварталов или их частей).
Удельный
показатель земельной доли представляет собой площадь жилой территории в
границах планировочной единицы, приходящейся на 1 м2 общей площади
жилых помещений, входящих в состав кондоминиума.
3.2 На вновь осваиваемых территориях городов и других поселений
определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах
осуществляется в соответствии с действующими федеральными и территориальными
градостроительными нормативами, на основе градостроительной документации по
застройке и проектов межевания территорий, разработанных в соответствии с
градостроительной документацией по планированию территорий и правилами
землепользования и застройки.
3.3 Определение удельного показателя земельной доли для зданий разной
этажности в районах массовой жилой застройки основывается на нормативных
документах, регламентирующих удельные размеры элементов жилой территории в
кварталах и микрорайонах.
Такими
элементами территорий в разные периоды строительства как квартальной, так и
микрорайонной застройки являлись:
- территории под
жилыми зданиями;
- проезды и
пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;
- открытые
площадки для временного хранения автомобилей;
- придомовые
зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;
- хозяйственные
площадки;
- физкультурные
площадки.
Удельные
показатели земельной доли, приходящейся на 1 м2 общей площади жилых
помещений, входящих в состав кондоминиума, в зависимости от этажности и периода
строительства приведены в таблице приложения А.
При подготовке
настоящих Методических указаний были учтены результаты соответствующих
расчетов, проведенных дифференцированно для каждого периода строительства,
начиная с 1958 г., в соответствии с нормативными документами каждого периода
строительства.
Графики для
определения нормативного размера земельного участка для зданий разной этажности
(по усредненным показателям) приведены на чертеже приложения Б и
могут использоваться в качестве вспомогательного нормативного материала.
3.4 Нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, в основу
определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной
доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади
жилых помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли по
формуле (1)
(1)
где Sнорм.к. - нормативный размер
земельного участка в кондоминиуме, м2;
Sк - общая площадь жилых
помещений в кондоминиуме, м2
Уз.д. - удельный показатель
земельной доли для зданий разной этажности (таблица приложения А).
Уточнение
удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности осуществляется
органами местного самоуправления исходя из территориальных градостроительных
нормативов, градостроительного и правового зонирования конкретной территории с
учетом градостроительной ценности и региональных особенностей территорий.
3.5 Определение размеров земельных участков для нежилых помещений
(предприятия торговли, бытового обслуживания и т.п.), входящих в состав
кондоминиума, осуществляется на основании градостроительных нормативов с учетом
обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов,
подходов, разворотных площадок для транспорта, площадок для временной стоянки
автомобилей и т.д.) и уточняется при разработке границ земельного участка,
входящего в кондоминиум.
3.6 При определении размеров земельного участка в кондоминиуме на базе
отдельного здания в составе квартала (особенно в центральных районах поселений,
где сверхнормативные территории фактически отсутствуют) может также применяться
расчетная формула, в основу которой положен принцип выявления нежилых
территорий в границах квартала, микрорайона, не подлежащих передаче в
кондоминиумы, т.е. исключения участков школ, детских дошкольных учреждений,
других отдельно расположенных учреждений культурно-бытового обслуживания,
территорий общего пользования микрорайонного и внемикрорайонного значения,
территорий незавершенной, реконструируемой и проектируемой застройки, а также
других территорий, не занятых жилой застройкой.
Расчет размера
земельного участка в кондоминиуме проводится по следующей формуле (2):
(2)
где Sк - размер земельного участка
в кондоминиуме;
Sкв. - общая площадь квартала,
микрорайона;
Sнж. - суммарная площадь всех
нежилых территорий, не подлежащих передаче в кондоминиумы;
Sзастр. - суммарная площадь
застройки всех жилых зданий в границах квартала, микрорайона;
Sзастр.к - площадь застройки
кондоминиума, для которого рассчитывается земельный участок.
3.7 Передача земельных участков в кондоминиумах в нормативных размерах в
собственность домовладельцам осуществляется в соответствии с пунктом 10
Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в
кондоминиумах, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации
от 26 сентября 1997 г. № 1223.
3.8 Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме
определяется путем умножения общей площади жилых помещений, находящихся в
собственности данного домовладельца в кондоминиуме, на удельный показатель
земельной доли.
В случае если
фактический размер земельного участка в кондоминиуме меньше нормативного,
размер земельной доли каждого домовладельца определяется путем деления
фактической площади земельного участка в кондоминиуме на общую площадь жилых
помещений в кондоминиуме и умножения на общую площадь жилого помещения,
находящегося в собственности каждого домовладельца.
ПРИЛОЖЕНИЕ А
Строительные нормы
|
Этажность
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
12
|
14
|
16
|
17
|
18
|
20
|
22
|
Более 22
|
1957 г.
СН 41-58
|
2,84
|
2,00
|
1,57
|
1,34
|
1,23
|
1,19
|
1,14
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
1967 г.
СНиП II-К.2-62
|
2,72
|
1,97
|
1,81
|
1,52
|
1,39
|
1,30
|
1,21
|
1,04
|
-
|
-
|
-
|
|
|
|
|
|
1975 г.
СНиП II-60-75
|
2,30
|
1,80
|
1,59
|
1,36
|
1,21
|
1,15
|
1,10
|
0,98
|
0,94
|
-
|
|
|
|
|
|
|
ВСН 2-85
|
-
|
1,85
|
1,47
|
1,32
|
1,16
|
1,05
|
0,96
|
0,85
|
0,80
|
0,74
|
0,69
|
0,67
|
0,66
|
0,65
|
0,64
|
|
1994 г.
МГСН 1.01-94
|
3,57
1,61
|
1,85
1,43
|
1,33
|
1,31
|
1,16
|
1,05
|
0,96
|
0,85
|
0,80
|
0,74
|
0,69
|
0,67
|
0,66
|
0,65
|
0,64
|
|
СНиП 2.07.01-89*
|
Не менее 0,92
|
Рекомендуемые показатели для уплотнения
застройки в кондоминиумах
|
1,5
|
|
|
0,88
|
|
|
|
0,65
|
|
|
0,45
|
|
|
|
|
|
Примечания
1 В застройке смешанной этажности
удельный показатель земельной доли следует рассчитывать на средневзвешенную
гармоническую этажность путем интерполяции удельных показателей, приведенных
в таблице.
2
Норма СНиП 2.07.01-89* приведена для
расчетной жилищной обеспеченности 18 м2/чел. При другой расчетной
жилищной обеспеченности расчетную нормативную земельную долю следует
определять по формуле
где Уз.д.18 - показатель
земельной доли при 18 м2/чел.;
Н - расчетная жилищная
обеспеченность, м2.
|
ПРИЛОЖЕНИЕ Б
ПЛОЩАДЬ
УЧАСТКА, М2
Условные обозначения:
|
Новое строительство (при уплотнении
существующей застройки в кондоминиумах)
|
|
Сложившаяся застройка (по показателям
земельной доли, усредненным для периодов (1957 - 1985 гг.)
|
|
Определение размера земельного участка (по
нормам СНиП 2.07.01-89* при расчетной
жилищной обеспеченности 18 м2/чел.)
|
ПРИЛОЖЕНИЕ В
Примеры
1 Определение нормативного размера земельного участка для 5-этажного
80-квартирного здания 1960 г. строительства со средней площадью квартиры - 50 м2
В соответствии с
таблицей приложения А удельный показатель земельной доли для
5-этажных зданий равен 1,34. Следовательно, нормативный размер земельного
участка в соответствии с формулой (1) составит (50´80)´1,34 = 5360 м2.
2 Определение нормативного размера земельного участка и сверхнормативной
территории, если имущество кондоминиума составляет группа из трех 9-этажных
зданий по 5400 м2 общей площади каждый, расположенных на заданной
территории. Застройка 80-х гг.
Площадь заданной
территории составляет 2,5 га. На данной территории расположен также детский
сад, земельный участок которого равен 3400 м2. Фактическая площадь
жилой территории (за исключением детского сада) равна 25000 - 3400 = 21600 м2.
В соответствии с
формулой (1)
нормативный размер участка одного жилого дома равен 5400´0,98 = 5292 м2.
Суммарная нормативная площадь земельных участков трех жилых домов равна 5292´3 = 15876 м2.
Сверхнормативная площадь территории равна 21600 - 15876 = 5724 м2.
Сверхнормативный размер участка каждого жилого дома равен 5724 : 3 = 1908 м2.
Ключевые слова: элементы жилой территории, удельный
показатель земельной доли, кондоминиум, нормативный размер земельного участка,
жилищная обеспеченность